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理房通被爆資金管理漏洞,資金轉移中介合格性存疑

4個月前發布來源:支付產業網作者:支付網小編

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據21世紀經濟報道,鏈家和貝殼找房的關聯公司理房通,其房款資金監管服務存在蹊蹺漏洞。

  據21世紀經濟報道,鏈家和貝殼找房的關聯公司理房通,其房款資金監管服務存在蹊蹺漏洞,在買賣雙方未出面也不知情的情形下,網簽、撤銷網簽等交易自動“被完成”,甚至網簽合同中還詭異地出現了一名買賣雙方均不認識的共同受買人,買方先期支付的購房首付資金被全部劃轉至這名共同買受人賬戶,在首付款被不明劃走后,理房通APP頁面上業務跟蹤仍顯示資金處于“監管”狀態。

  根據買房人多次溝通并在網上發帖求助,鏈家總部答應將已支付的定金和首付款合計167萬墊付給買方,并在退還8.05萬中介費的基礎上賠償5-10萬,但哪怕加上賠償也買不上漲價后的這套房子。

  從以上報道可以看到,理房通作為持牌支付機構,未遵循交易資金“原路返回”的基本規定,根據《非銀行支付機構網絡支付業務管理辦法》第十五條,因交易取消(撤銷)、退貨、交易不成功或者投資理財等金融類產品贖回等原因需劃回資金的,相應款項應當劃回原扣款賬戶;管理辦法特別規定部分交易,如客戶購買投資理財產品需要贖回本金和收益時,支付機構應當將資金劃回原扣款賬戶,而不可默認劃至支付賬戶,以保證交易的可追溯性。

  根據《非銀行支付機構網絡支付業務自律規范》第十九條,因原扣款銀行賬戶或支付賬戶注銷等原因無法原路退還的,支付機構應在核實客戶身份并確保客戶身份一致的情況下,可將資金退還給至統一客戶其他銀行賬戶或支付賬戶。在該案例中,中介人員僅僅是違規新增受買人,資金就轉給了非同名賬戶,作為大額房款資金保證交易機構,理房通內部控制和資金轉移路徑合規性存在嚴重問題。

  根據《中華人民共和國反洗錢法》和《支付機構反洗錢和反恐怖融資管理辦法》,支付機構應當勤勉盡責,建立健全客戶身份識別制度,遵循“了解你的客戶”,“了解你的交易”原則。在該案例中,理房通作為資金轉移中介服務機構,甚至在網簽撤銷后仍顯示資金處于“監管”狀態,且并未按照用戶真實指令轉移資金,未充分了解其提供“保證交易服務”的交易流程及其合理性。

  根據住房城鄉建設部、人民銀行、銀監會發布的《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》(建房[2017]215號)第十一條,房地產中介機構應要求房屋交易當事人以銀行轉賬方式支付購房款,并使用交易當事人的同名銀行賬戶;發生退款的,應按原支付途徑,將資金退回原付款人的銀行賬戶。

  2018年4月,北京住建委取消強制存量房資金監管,調整為存量房資金托管服務,買賣雙方如果不選擇建委監管,可以選擇銀行托管。在該案例中,中介人員先引導客戶簽訂理房通資金監管協議,資金先進入理房通客戶備付金賬戶,再由中介人員代買賣雙方錄入相關交易資料,并代為發起資金轉移指令,理房通房款交易保證服務的市場必要性存疑,反而增加了房屋交易的第三人風險。

  根據《非銀行支付機構網絡支付業務管理辦法》第三條,支付賬戶指的是根據客戶意愿開立的用于記錄預付交易資金余額、客戶憑以發起支付指令、反映交易明細信息的電子簿記,客戶將房款支付到理房通,根據房屋交易流程發起支付指令,有明確的預付特征。而根據管理辦法第十一條,網絡支付機構主要為社會提供小額、快捷、便民小微支付服務,支付賬戶最高賬戶余額付款交易年累計不超過20萬元,理房通通過支付賬戶提供房款交易資金保證服務,不符合人行對支付機構的定位,且服務合規性存疑。

  另一方面,根據《非金融機構支付服務管理辦法》,網絡支付指的是依托網絡在收付款人之間轉移貨幣資金的行為,房款交易資金較高,一般需通過銷售點(POS)終端等先進到理房通客戶備付金;而理房通只具備互聯網支付資質,不具備移動電話支付、銀行卡收單資質,支付賬戶資金進入并不像典型網絡支付通過線上銀行卡充值,一定程度上突破了現行的非金融機構支付場景范疇。

  業內人士分析認為,房產這類大額交易中,各類民事糾紛也很難由理房通——這一與經紀公司股權和業務高度綁定的“非獨立第三方”——提供客觀的“交易保證”。而且,理房通會承擔高于典型支付機構的風險,且這些風險存在監管真空,如結合房地產交易場景的洗錢風險、C2C交易的稅務風險、購房融資的消費者隱私權益保障風險、各地建委或房管局的存量房交易資金監管政策風險等,當然也包括該案例中出現的中介人員內部風險。

  另外,如同支付寶為淘寶商城提供免費的小額擔保支付,用戶在房產交易的經紀費用之外,也很難形成付費習慣。因此,理房通這一嚴重依賴鏈家和貝殼找房的商業模式,也存在巨大的單一業務風險及行業系統性風險,其業務發展的可持續性和可行性存疑。

  (本文來源:微信公眾號“支付產業網”)


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